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财务自由-房地产投资

发布日期:2021-10-05 08:05    点击次数:129

一了解房地产1投资的角度:房地产就是财富再分配的工具。

按照使用功能可以分成以下几类:住宅、商铺、购物广场、写字楼、酒店、工业地产,从实现财务自由的角度来说,只投资住宅。

住宅可分成以下几类:普通住宅、公寓 、联排别墅、独栋别墅。

普通住宅——产权70年,面积小于140平,市场需求量大。

商业公寓——产权40、50年,商住两用,贷款税费水电费偏高。

别墅——产权70年,分为联排别墅和独栋别墅。

普通住宅和其他几种类型的住宅相比:1、是最容易出租和出售的;2、交易和持有税费是最低的;3、贷款比例是最高的;4、贷款利率是最低的。

综合来看,普通住宅的投资风险相对是最小的,只选择普通住宅作为投资工具。

2房产投资的特点

1、 投资金额较大

2、 税费成本较高:由于各种税费成本较高,一旦买入,就意味着已经亏损20%左右。

3、 投资期限长:如果不打算持有房产10年以上,就不要进行房地产投资。

4、 融资能力强:按揭贷款,普通住宅可贷70%-80%,期限在20-30年。

5、 交易流程复杂:几个月的时间。

3房产投资的主要风险

1、 市场风险

2、 政策风险

3、 社会风险

4、 变现风险:需要1-6个月的时间

5、 利率风险

6、 汇率风险

7、 自然风险

4主要收益来源:

1、 租金收益

2、 资本利得:房价增值收益。

二商品房投资方法财务自由商品房投资方法可以分为六大步骤:

选择好城市→选择好房子→等待好价格→买入→长期持有→卖出。

第一大步骤,选择好城市:未来人口会越来越多的城市

北、上、深、广,不方便的同学可以选择自己所在省会或地级城市。

实操:调查自己所在的城市人口是呈流入还是流出

http://data.stats.gov.cn/【地区数据】→【主要城市年度数据】

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主要选择省会城市且人口逐年递增的城市,人口逐年递增,重点投资城市如下:北京、上海、南京,杭州,厦门,武汉,广州,深圳,成都,西安。

第二大步骤,选出好房子。

好房子是指最容易出租和出售的房子

条件:1、好地段;2、好环境;3、好物管;4、好户型;5、房龄小;6、空置低。

1市中心是好地段,但是好地段满足以下3个条件即可:交通便利;吃饭便利;购物便利;娱乐便利;上学便利;看要便利。

房子离地铁站的距离步行小于10分钟,就符合交通便利的标准。

房子周围步行15分钟以内的范围内有超市、高、中、低档餐馆,就符合吃饭做饭便利的标准。

房子周围步行30分钟以内的范围内有大型商场,大型超市,电影院,娱乐设施就符合购物便利、娱乐便利的标准。

房子是好学区的学区房,就符合上学便利的标准。房子离医院的距离在5公里以内,就符合看病便利的标准。

2、 好环境:小区外部环境,是指环境没有污染。

主要包括:1、噪音污染;2、空气污染;3、电磁污染;4、水污染。房子要远离火车站、铁道、高架桥、垃圾站、高压线、变电站、电视塔、臭水坑等产生污染的源头,距离至少要大于1000米。

3、 好物管:指小区的物业管理好,能让房子增值。

小区内房子的老化程度、卫生情况、绿化情况、车辆摆放情况,只要小区的房子看起来像新的一样,地面干净,小区内环境看作顺眼,就可以认为该小区的物业管理做的好。

4、 好户型 :好户型指最容易出租和出售的户型

城镇居民二居室单元房占比为44.7%,最好投资两居室的房子,面积在55-75平,首选。5、 房龄小:指自房屋竣工验收合格交付之日起到现在的年限。不是房产证上的日期。

从投资的角度考虑,投资精装修的二手房,价格比新房要便宜,直接出租产生现金流。银行一般对于房龄超过20-25年的房子就不提供贷款了,能贷款的房子要比不能贷款的房子更容易出售。房龄最好不要超过10年,如果房子其他条件特别好的,可以适当延长几年,但是不能超过15年。

6、 空置低:是指没有人居住的房屋比例低。

空置低指的是这个小区的房子空置的比率,空置越低,说明该小区的房子越容易出租和出售,投资价值越大,在中国,10%以内的空置率,就是表示空置低,房子比较抢手,10%-20%的空置率,就是合理空置率,25%以上的空置率,就表示房子比较难出租,我们不能投资这个小区的房子。

想了解小区的空置率,自己去调研,晚上9点的时候去数一下小区有多少家亮灯,多跑几趟,心里有个大概数据就行。

第三大步,等待好价格。

房地产市场和股票市场一样,都有很强的周期性。

著名的哈里森房地产18年周期模型:房地产的周期是18年左右,通常前14年房价是上涨的,后4年房价是下跌的。

在前14年的上涨过程中,通常又分为3个阶段。

第一阶段是缓慢上涨阶段,这个时间通常在7年左右。在第7年左右可能会有一个短暂的下跌过程,短暂的下跌过程结束之后,房价会进入到第二个阶段,快速上涨阶段。这个时间通常在5年左右。快速上涨阶段之后,房价会进入到第三个阶段,疯狂上涨阶段。这个时间通常在2年左右。 疯狂上涨阶段结束之后,房价进入崩溃式下跌阶段,这个时间通常在4年左右。在下跌阶段结束之后,房地产会进入新的上涨阶段。

投资房子的收益来自两部分: 净租金收益和资本利得。资本利得是多少要在卖房子的时候才能知道,具有很大的不确定性,所以我们投资房子的时候不考虑。

用净租金收益率来衡量

净租金收益率=年租金净额÷初始投资现金总额×100%=(年租金总额-年物业费-年房屋保险费-年房产税-年租金相关税-年房屋维护费-年房屋出租托管费-年按揭贷款本息-其他费用)÷(首付+购房产生的税费)×100%

因为要长期持有,把10期国债收益率或者银行3年定期利率看作机会成本。当净租金收益率大于10年期国债收益的中位数时,此时买入房子没有风险,就是好价格。

在中国,持有房子的成本一般为租金5%-15%,我们按10%估算。房贷月还款额,我们可以用房贷计算器计算得出。

房贷计算器的网址为:https://www.rong360.com/calculator/fangdai.html

打开网址,输入数字,我们可以看到这个房子每月需要还款xx元。

其实价格是能计算出来的。下面我们来计算一下。

举例:如果买这套房子,首付为140万,购买税费主要是契税和中介佣金,因为是二套房,契税为3%,购买税费我们按5%估算。我们假设房价等于X元时为“好价格”。

则:(4500×12×0.9-60%×70X×(4.9%+2%))÷(40%×70X+5%×70X)=3.8%

这里说一下60%×70X×(4.9%+2%)为每年房贷还本付息金额,2%为估算值,与实际相差不大。在贷款利率为4.9%时,每年还本付息的金额大约为贷款额的6.9%。

以上等式求解,可以算出X=11853元。所以小白看上的这套房子,好价格为11853元。当房价小于等于11853元时,投资这套房子没有风险。如果后期租金从4500涨到了6000,“好价格”也会由11853元上移到15804元。如果后期租金从4500涨到了20000呢,好价格”就会由11853元上移到52682元。50000元/平的价格就是“好价格”,值得投资。

第四大步骤,买入房产

买房注意事项:

1、 产权有问题的房子不买:只考虑70年产权的商品房

2、 房龄大于15年不买

3、 不是精装修不买

4、 贷款比例低于50%不买

5、 空置率大于20%不买

6、 感觉不好不买

第五大步骤,长期持有。第六大步骤,卖出房子。

看售租比。

售租比=房价÷月租金

售租比大于700,卖出

比如,售价300万,月租金4000元,售租比=300万÷4000=750>700



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